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纽宾凯谭晓光:商业地产资产管理是一个以终为始的过程
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纽宾凯谭晓光:商业地产资产管理是一个以终为始的过程

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重要关注
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来源:
2016/11/21

 

  1985年毕业于华中科技大学,工商管理硕士。历任央企和国际500强企业规划设计部部长、总工程师、营销总监、人力资源总监、总经理等职务。2002年加入纽宾凯集团,现任纽宾凯集团副总裁、商业公司董事长,全面领导集团的商业地产投资、商业规划、商业招商运营和商业资产管理等工作。
 
  谭晓光副总裁负责集团整体商业板块,同时任中日合资武汉东急百货商业管理有限公司董事长。其充分吸取日本先进的商业运管经验和国际视野的商业理念,并与本土的团队、资源优势和市场结合;其跨行业的丰富经历,独到的商业视角,高瞻远瞩的前瞻思想和专业思维,全面而精准的定位集团各类商业项目;其洞悉市场,精准研判中国购物中心和商业地产行业发展规律及未来趋势,带领纽宾凯集团商业领域走向一个全新的高度,树立不一样的商业标杆。打造不一样的中国商业。
 
  其代表项目:
 
  1、帝斯曼国际中心,地处中南商圈鎏金之地,是集写字楼、精装行政公馆、购物中心于一体的地标级综合体。
 
  2、汉City武汉中央都会区,位于武汉汉阳王家湾商圈,是由购物中心、酒店、酒店式公寓、写字楼及住宅组成的城市综合体。
 
  当前中国商业地产资产管理,如果按照投、融、管、退全链条管理去考量还有一定的差距,谭晓光表示,很多企业都处在一个认知和实践进化的过程,以往商业地产开发商更多的是为收益而销售,为商业运营而商业运营,局限于住宅销售和商业运营的思维。近几年开发商在逐步认清到商业地产的本质和最终的目标,是一个以终为始的实现资产金融价值的过程。商业管理中的定位、招商、运营,以及物业的服务和管理,是实现资产最大化,投资最优化,物业增资的必然工具。资产管理是引领和指导商业运营的全链条管理,从而实现商业地产的最终价值,这也是商业地产和住宅地产最大的区别。
 
  商业资产最终的价值体现,需要开放的心态和成功的运营
 
  在接受《中国购物中心》记者专访时,谭晓光也分析道,目前资产管理在商业地产领域的发展存在不少困惑。一是市场和竞争变化方面的困惑,包含几个方面:第一个是商业项目过多、竞争激烈,本质上是同质化的竞争;第二个是电商的冲击困惑;第三个是大众的消费行为、消费习惯和需求的巨大变化;第四个是零售品牌商家的困惑,包括零售餐饮、体验等所谓的对终端客户消费的零售品牌,他们也面临激烈的市场竞争,对租金的承担、对销售业绩方面的期望都有很大的压力,担心过多的开店,甚至很多零售品牌商家压缩开店计划,把风险看的很大。
 
  二是在资产投资、现金流回收中,怎样实现投资资产的平衡方面的困惑。
 
  三是在资金方面、在投资多样化方面,怎样利用社会上的那些愿意投资或长期持有商业物业的非银行资金,引入相对成本比较适度的资金,对机构介入、资方介入合作的困惑。相比较于国外的REITS,由于国内税收、政策的不匹配,我国的REITS目前还不具备落地操作的政策市场环境,未来几年内一定会有所突破,这既是国际发展趋势,也是回归商业地产的规律,即怎样实现开发端、资产端、运营端和资金端口的全面对接。这是商业地产开发运营的国际规律。
 
  谭晓光认为如果有专业运营团队支撑的商业投资基金、私募基金这样的机构介入,他们有的擅长金融投资、有的懂地产开发和运作,有懂商业运营的团队,通过一定的结构组合在一起形成一个基金的架构,就能整合资金端,形成投资的平台,去投资合适的目标项目和适度的监管,在成熟的商管团队的运营下,就可以保障项目投资收益的稳健和预期成长。但是现在很多的开发商不太习惯和这些机构合作,这是作为开发商下一步需要去改变的,双方合作后商业地产项目就变成一种轻资产,所谓轻资产就是用更少的直接投入去撬动更大的项目资产运营。目前纽宾凯正在往这个方向转变,以开放合作的心态,让合作方的利益和权益得到互惠双赢,各得其所,形成良好的合作架构,在运营过程中得到良性的发展。
 
  四是很多开发商自己投资后也希望后期的运营能够掌握在自己手上,其实这也是一种不够开明的困惑表现,没有意识到商业地产的成功在于成功的运营,有良好的市场租金表现和整个市场的活跃程度,受目标消费者欢迎的商业项目,从招商到有效的运营,包括客户互动的管理,都是要集合在一起,才有真正的价值。特别是在互联网的冲击下,实体店也需要运用互联网思维实现怎么样去线上线下有机的结合,总而言之即是怎样去打理目标客户圈,使之发展成为可以足够支撑整个商业项目,并且能够持续的互动,这样项目才能够成功,当然要达到这一点,就要有优秀的商业运营团队和机构跟开发商合作。
 
  正如纽宾凯集团,我们既拥有开发的团队,也有运营的团队,既有日本合资的商业管理公司,也有精通本土市场的商业团队,即使在这样的情况下,我们仍然以开放的心态吸纳那些优秀的商业运营机构从而产生更好的合作,让商业运营更加成功,以获得更大收益的回报,让商业地产得到最终的价值体现和释放,这都是需要开放的心态和成功运营的积累。
 
  资产管理能让商业地产开发变得更有目标
 
  资产管理能给商业地产行业带来极大的变化,最重要的一点,谭晓光认为,就是能让商业地产行业开发的后端前置化。以往的商业地产开发是带有一定程度的住宅思维,并没有经过长远的规划和考量,甚至商业地产最终要达到怎样的目的,开发商心里并不十分清晰。选择何时开发、何时持有、何时并购,何时退出,在做一个商业地产开发之前需要有一个整体的考量和规划。
 
  国内的开发商在做商业地产时经常会犯一个错误:周边、局地的市场不做,而去做外围的市场,这样是缺乏道理、缺乏市场说服力的,也是容易犯错误的。真正全链条的资产管理是商业地产开发从它前端的拿地到定位、招商运营以及实现资产价值,都要有一个很清晰的目标设置及判断。资产管理理念和思维反之对商业地产的开发也带来了一种全新的思维模式,是一个以终为始的过程,即把后端的事情前置化,这是整个方式的变化,也会让商业地产开发目标变得更加明确。
 
  资产管理与互联网工具融合将息息相关
 
  在互联网变革、消费转型升级的大背景下,商业地产资产管理方式怎样与互联网更好的相融合?
 
  对此,谭晓光认为资产管理理念下的未来商业地产一定会吸纳社会上非开发商自有、非金融机构融资的更活跃的资金、个人和机构投资人进来了,这个过程本身就包含了互联网因素,比如现在的信托、基金、众筹,本身就要依赖互联网上的技术和平台支撑,这是前端和互联网的结合,这是其一。
 
  然后在整个的开发过程中,运作团队也会保持与互联网相结合,互联网提供了一个互通、互动的平台和工具,运作机构需要把资讯跟相关方对接,以便让投资方参与进来,把项目开发建设好,这是双方的合作需求和关切点,这是其二,也是中端。
 
  其三是商业地产在后端进行市场推广、招商、开业运营的时候,要运用互联网的营销工具进行全方位的“吸粉”,比如纽宾凯集团开发的帝斯曼国际中心,定位中高端会所型的购物中心,虽然明年9月份开业,但是现在我们就已经在做“吸粉”的工作,我们是有精准的客户定位的和创新业态规划。在开业以前的推广,要利用互联网来吸纳目标客户,发展和互动客户,把客户培养成为高频的客户,开业以后要利用互联网工具,根据客户的需求不断地改变自己的产品和服务,我们才不会犯错,经营才会成功。总之,尽最大的努力满足客户的需求既是商业管理,更是资产管理的核心,而让客户更满意的这个过程与互联网将息息相关。
 
 
  未来商业地产会回归金融投资属性,将面临一个洗牌的过程
 
  对未来商业地产领域资产管理发展的判断,谭晓光认为,在一定程度上会变成一个公众都可参与的长线投资产品,实现投资端、开发端、运营端的更加专业及有效的合作。比如现在国内类REITS的产品,随着以后国家政策的放开,税收和金融政策的变化,相信中国也可以跟国外一样推行真正的REITS产品,这样个人机构投资和商业地产的开发运营,资产的增资保值就打通了,就是通过证券化的产品把投资端、资产端、项目端等渠道和个人及机构投资者打通。
 
  另外,可能会出现更多专业化的商业地产投资机构,比如像Westfield集团和Capitaland集团,未来商业资产管理公司会是一个商业地产投资运营管理的公司,是综合金融团队、商业地产开发团队、商业运营团队三位一体的专业的投资运营机构。在这种情况下,传统地产开发商就变成了建筑商或者叫代建商,开发商只需用最科学的方法、合理的成本、高品质、安全的把物业按照设计标准如期建造出来即可。当然一般的小开发商可能就活不下去了,开发商将会变得越来越专业,所以需要寻求与专业公司的合作,再通过与科技型公司合作来辅助购物中心建立有效的数据库,通过技术手段提升精准的营销、提高购物中心运营的坪效和品质,实现最终商业资产价值的最大化。
 
  除此之外,谭晓光认为还会出现一些专业的商业地产运营机构。同时,他认为随着商业地产的专业发展,对品牌商的发展,业态创新也会产生一个大的提升,服务业的业态类型也会越来越丰富,但是对每个业态自身的核心竞争力和核心支撑要素要求会更高,更是高手之间的竞争。在这个过程中会优胜劣汰,市场度、创新度、学习能力跟不上的公司和团队可能会面临淘汰,将会面临一个洗牌的过程。
 
  因此,谭晓光认为未来开发商在商业地产开发方面思维方式的改变十分重要,也就是要着眼于长远的目标来达成。反过来阶段性地安排该如何去做资金的提供、现金流的平衡,怎么去做商业地产和住宅的协同发展,以及让商业地产长线投资怎样与金融机构的短期融资形成更好的组合和搭配。路径是围绕长期的目标,然后反推到现在,倒排地产的开发、投资、销售、商业的招商运营一系列策略、计划节点,形成全链条资产管理的完整循环。在这个过程中再综合考虑如何整合资源,如何完善自身的团队,如何选择合适的合作伙伴以及对市场客户端做长期的吸纳和发展。
 
  为了顺应行业资管发展的趋势,纽宾凯集团这几年在开发、运营商业地产的同时也和国内、国际的行家保持着交流和探讨。纽宾凯集团二十多年的发展历史也有自己的文化,比较重视学习和创新,跟着行业发展的脉络提升改变自己,与时俱进,我们有这样的习惯和基因,系统的看待未来行业的发展趋势,以及对这些趋势该如何着手应对,我们认为就是遵循资产管理的逻辑做好每个环节的工作。
 
  在纽宾凯的商业地产项目上,我们根据项目的类型,按照全链条大资管模式进行运作。比如我们在武汉汉阳的200万方汉City中央都会区,有70多万方的商业体量,我们将它分成几个地块,每个地块都有不同的定位,地块的价值是根据周边的市场需求来决定的,但是整个的投资开发模式就是按照全链条大资管的方式来进行,目前也有很多的机构在跟纽宾凯探讨合作的可能性和合作模式。所以在行业大资管发展的趋势下,我们愿意以开放合作的心态,期待与大资管链条上的机构和伙伴展开互惠多赢的合作,共同推动中国商业地产的健康发展和价值实现。
 
 
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